Compromis de vente : défaillance de l’acquéreur, quid des suites ?
Je discutais avec un collègue de sa situation, ça m'a fait me poser quelques questions connaissant un proche qui souhaite vendre pour changer de région. En résumé voici la situation du collègue :
Il a signé un compromis de vente avec une clause suspensive liée au financement.
L'acquéreur avait un bien en vente estimé à un prix plus élevé que le bien du collègue, avec un apport conséquent et une petite partie financée par une banque. C'est un parent de l'acquéreur, agent immobilier, qui gérait seul la vente du bien.
Mais voilà que cet agent, sans prévenir personne à part l'acquéreur, a décidé de suspendre la mise en vente du bien le temps de ses vacances. Pour la banque pas de bien en vente, pas de financement.
S'ensuit un passage par courtier mais refus des autres banques, qui estiment que la banque de l'acquéreur pouvait très bien le financer.
Sauf que la réponse négative de financement intervient à une date ultérieure à la date butoir de la clause suspensive, qui est d'après ce que j'ai compris réputée réalisée.
Je passe les galères que ça lui a causé (prêt-relais, remise en vente, tout ça) mais il s'est engagé dans une procédure avec un avocat pour obtenir les indemnités prévues au compromis (et en l'absence de réponse de l'acquéreur aux courriers recommandés pour un arrangement à l'amiable), soit 10% du bien.
Des chouals ont-ils déjà été confrontés à ce type de situation en tant que vendeur ? Jusqu'où êtes-vous allé ? Si vous êtes allé en justice, avez-vous obtenu gain de cause ? Si oui combien d'escorts et bouteilles de champagne avez-vous commandé ? Pendant combien de jours ? Quels sont les délais en moyenne si procédure judiciaire ? Si jugement favorable, comment ça se passe si l'acquéreur ne paye toujours pas ?
TL;DR : compromis non respecté par acquéreur, vos expériences
J'ai eu le cas l'an dernier, en tant que vendeur, la dame qui avait signé le compromis s'est désistée 4 mois après la signature... Du coup passage chez le notaire pour acter le fait qu'elle a pas tenue son engagement, puis remise en vente et vendu dans la foulée.
Prise de contact avec un avocat, qui saisit l'huissier (pris en charge par mon assurance protection juridique) j'attends 3 ou 4 mois et il s'avère qu'elle n'est pas soldable cette greluche. Donc j'aurai pas mes thunes cette année parce qu'une loi protège ce genre d'acheteurs pour leur laisser de quoi manger.
Peut-être je verrai mes 13k€ l'an prochain mais à mon avis ça va bien trainer encore 2 ans. Au moins c'est acté et j'aurais les sous un jour, peut-être avec des intérêts
@4n0nymOu5: Alors dans les faits, on a pas de vrai moyen pour vérifier la solvabilité. Il n'est pas dans les coutumes de notre pays de demander un dossier de candidature comme en location pour l'achat. Et c'est assez mal vu de poser trop de question (On en pose, mais l'acquéreur répond ce qu'il veut). Reste la banque, mais le secret bancaire fait qu'on a souvent peu de réponse.
@Sherman: D'après mon collègue c'était la première fois que ça arrivait avec cette agence, ils envisageaient de faire intervenir un courtier systématiquement à l'avenir.
@Skynet: C'est une solution, j'ai déjà eu des courtiers qui m'ont fait gagner du temps (interruption du compromis en pleine lecture pour me dire que ça servait à rien de signer...). Mais souvent on a les informations après le compromis de vente lors de l'étude du dossier.
Il faut voir comment est rédigé le compromis. Dans nos compromis de vente, la non réalisation de la condition suspensive à la date indiquée entraine la fin de la vente à cause de l'acquéreur :
"Si la condition suspensive n’était pas réalisée d’ici le $$$$$$, chacune des parties reprendrait sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part ni d’autre, sauf indemnités dues par l’acquéreur pour défaut de constitution dans le délai ainsi qu’il est dit ci-dessus." (ça renvoie à la clause pénale).
Pour moi, la vente de son bien par l'acquéreur ne rentre pas en compte. Seule la condition suspensive d'emprunt importe.
Dans le compromis il devait y avoir une date limite, à cette date, le vendeur peut exiger la preuve de la demande d'emprunt, le refus/l'acception. A défaut, la vente tombe du fait de l'acquéreur et la clause pénale fonctionne. Bon courage pour obtenir la clause pénale, généralement les juges la réduise à 5%.
Il faut également savoir que la vente d'un bien ne peut être une condition suspensive que si l'acquéreur est déjà trouvé et le compromis signé sinon c'est une clause potestative et elle est réputée nulle.
L'acquéreur a un mauvais conseillé (le père...), acheter en finançant avec une hypothétique vente c'est débile...
"C'est un parent de l'acquéreur, agent immobilier, qui gérait seul la vente du bien."
déjà ca pu bien, mais c'est pas ta famille. Fait comme les conseils des chouals, orde bien l'affaire et recupère ton pognon (et surtout vends le ailleurs)
@baUer: Il a pu revendre derrière mais son prêt-relais prévu à la base pour une vingtaine de jours a duré plusieurs mois, le temps de repartir à 0. Il voulait s'arranger à l'amiable sur une somme moindre qui correspondait à ce que ça lui a coûté, mais sans réponse il va tenter de récupérer la totalité des pénalités.
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