Construire une maison / Préparer son rendez-vous avec son constructeur
Comme promis, je vais vous donner des trucs et astuces pour mieux construire votre maison ou préparer votre rendez-vous avec votre constructeur. Tous les liens utiles seront en commentaire.
La première étape : l'argent, le nerf de la guerre. Votre budget global va déterminer les choix de votre projet. Donc un rendez-vous à la banque (ou avec le courtier ) est nécessaire à prendre au préalable. Attention : en règle générale ces personnes là vont vous dire " vous avez le droit à tant". Or ils devraient vous demander " Combien voulez-vous rembourser par mois ?". Chose qu'ils ne font pas. Donc à vous de poser la bonne question.
A savoir :
- les prêts se font sur 25ans donc 300mois, à 33% d'endettement de vos revenus. Depuis Janvier 2021, la France autorise les prêts sur 27 ans à 35% d'endettement. Pour l'instant il n'y a que la Caisse D'Epargne qui semble ok pour le 27/35. Il est toujours mieux de venir avec 10-15k€ en apport pour payer l'état via le notaire.
- Le Prêt à Taux Zéro ( PTZ ) : certaines communes sont plus ou moins soumises au PTZ. Celui-ci permet, par exemple en zone B1, 40% de votre prêt principal en banque à un taux à 0. Et donc 60% restant de votre prêt à 1,60% (environ). Celui-ci n'est accessible qu'aux primo-accédants n'ayant jamais été propriétaire ou si vous avez été anciennement propriétaire il y a 2ans.
La seconde étape c'est vous ! Même si cela parait étrange, c'est une nécessité de vous connaitre vous et vos besoins. Posez vous les bonnes questions : Pourquoi cette commune, combien de temps de route êtes-vous prêt a faire pour le boulot, pourquoi l'espace de vie est plus important que les chambres ( ou inversement ), pourquoi ce budget ect... Tout ceci dans le but de HIERARCHISER les priorités de votre projet. Mieux vous vous connaissez, plus simple sera la construction.
Troisième étape : Le terrain. Source d'ennuis et de désillusions, le foncier est une notion extrêmement dure à maitriser. Les communes sont découpées en plusieurs zones : UA -> Village, UB -> zone urbaine, UC -> zone résidentielle ect... Ces zones sont affiliées à un Plan Local d'Urbanisme ( PLU ). Ces fameux PLU définissent les droits à bâtir selon les zones. Très utile si vous voulez faire un toit terrasse et que c'est interdit. Cela vous permettra de mieux réaliser votre recherche terrain.
Pour la recherche (hors agences immos et autres ) :
- Hormis le site de la mairie où vous pourrez trouver zonage & PLU ( pas toujours ). Il existe des sites qui vous permettront de prospecter en ligne : Géoportail ( vision satellitaire des parcelles ). Rendez-vous sur place pour voir si la parcelle est toujours dispo. Ensuite créez vous un compte sur FranceCadastre pour demander le nom du propriétaire ( avec un petit message expliquant pourquoi ). Sinon le bouche à oreille c'est toujours le plus efficace.
Le constructeur. Choisir son constructeur, c'est flou, cependant il existe des outils qui font offices de lunettes. En France, tous les 10ans, est voté une Résolution Thermique, qui oriente la construction. La RT2012 va bientôt être dépassée par la RT2020, cette année en Juin. Le gouvernement a décrété pour la RT2030 d'imposer aux constructeurs, la construction en matériaux Biosourcés ou en ossature bois. Soyez intelligent, orientez vous vers des constructeurs qui travaillent déjà comme ça. Dans 10ans si vous voudrez vendre votre maison, elle sera aux normes. De plus il existe un site: l'AAMOI vous guidant pour votre choix de constructeur. Enfin, il n'est insensé de favoriser un constructeur local où vous serez traité comme Mr et Mme, et non comme un numéro dans les grand groupe.
Voilà, ça c'est un peu la pré-étape avant de vous lancer. Si cela vous plaît, je pourrais continuer pour expliquer la suite du processus. Et surtout, il faudrait que je vous fasse une box détaillée sur le budget pour bien vous expliquer, si cela vous intéresse. Je suis tout ouïe a vos questions, je peux aller dans le technique mais pas trop, je suis commercial, pas conducteur de travaux.
On se retrouve dans les commentaires pour les liens.
Un simulateur de taux : https://www.meilleurtaux.com/demande-simulation/credit-immobilier/
( ne vaut pas un courtier en immobilier )
Exemple d'un zonage et d'un PLU ( ma commune ) :
Zonage - https://urlz.fr/eXeo
PLU - https://urlz.fr/eXeq
Géoportail : https://www.geoportail.gouv.fr/carte ( tapez votre commune et activez en haut à gauche "parcelles cadastrales" dans cartes )
France Cadastre : https://france-cadastre.fr ( l'un des meilleurs sites lorsque l'on sait s'en servir )
La Resolution Environmental pour la construction RE2020/2024/2030 : https://urlz.fr/eXer
L'AAMOI ( classement constructeur ) : http://www.aamoi.fr/top-constructeurs
@GreenLeRetour: Travaillant pour une des filiales de Meilleurtaux, n'hésitez pas à pousser la porte de l'agence près de chez vous, je travaille avec toutes les agences de France et ils sont vraiment cools.
"Dans 10ans si vous voudrez vendre votre maison, elle sera aux normes"
Et? On peut avoir une maison construite en 1920 ça n'empêche pas qu'elle se vendra tres bien
@latrickisfalone: Tu as vendu une maison individuelle de 1920 ? Si oui, bravo.
Mais chez moi, ça passe pas ce genre de truc. Les gens sont très regardant sur l'isolation.
@GreenLeRetour: j'ai acheté un appartement construit en 1960, il a beau être aux normes, enfin de l'époque où j'ai acheté, pour ce qui est de l'isolation PHONIQUE, c'est un cauchemar, quasiment inexistante, je vis avec mes voisins, donc les normes oui, ok, mais le confort personnel, c'est a garder en tête, si j'avais su, j'aurais fait des travaux d'isolation phonique avant de m'y installer.
@GreenLeRetour: Ca ne veut rien dire, les normes sont pour les constructions neuves
@GreenLeRetour: Dans le sens ou l'on vend se que l'on veut. La RT 2012 est obligatoire pour les constructions neuves et les extensions de plus de 50m². En dessous il est fixé des exigences qui ne sont jamais apliquées. On va voir comment sera articulé l'arrivée de la nouvelle RT. Mais souvent les lois sont allégés par des décrets en cours de route, c'est toujours pareil. C'était pareil pour le ERP, beaucoup de bonnes volontés au début puis on voit que dans l'application c'est plus la même chanson.
La difficulté sera souvent dans la conformité de la construction en cas de revente, si l'on fait de nouveaux travaux extérieurs. Les notaires demandent souvent plus de paperasse que nécessaires mais les banques par exemple veulent la conformité pour les prêts.
J'en ai aucune putain d'idée, alors peut-etre que ma question semblera bête. Mais ça coute combien environ au m² de construire ? Je sais bien que ça depend des tes plans, si ya un etage etc mais je demandais combien ça coutait à peu près pour le pavillon de base qu'on voit dans les espaces périurbains on va dire
@Tads: pour faire simple entre 1100 et 3000/m² habitable
Je fais exprès d'être large car ce serait comme demandé çà coute combien du cheval une voiture?
La question va vous paraitre débile, vous allez me dire çà dépend du moteur de l'équipement de la taille des finitions : une maison c'est pareil.
Avec un sous-sol , de plain pied, en combles aménagé, en R+1, R+2, toit terrasse etc etc c'est impossible de donner un prix moyen.
C'est là ou il faut savoir ce que vous souhaitez, à vous de définir "la maison idéale", et c'est le prix au m² cde cette maison qui vous intéresse.
Point primordial trop souvent négliger : les taxes: renseignez vous sur les taxes d'aménagement, taxes d'assainissement etc que vous devrez payer une fois la maison construite, ca peut vite monter a des dizaines de milliers d'euros.
Trop de gens se font baiser du genre: le constructeur m'a dit que tout était compris! Ben non pas les taxes, ferme ta gueule et raque 12000 Euros en plus.
Autre points en vrac penser aux extérieurs et moyens d'accès, je m'explique souvent les gens oublient que le constructeur construit la maison mais le chemin qui mène jusqu'à la voirie n'est pas compris et le terrassement plus un beton lavé ou des pavés par exemple sur une dizaine de mètres c'est une dizaine de milliers d'euros minimum et si ca n'a pas l'air trop grave genre on verra plus tard imaginez vous en hiver à patauger dans la boue des qu'il pleut donc prévoyez un budget en conséquence, astuce voyez le terrassier en début de chantier et demandez lui un prix (au black) pour refaire au moins l'allée en grave ciment compacté après, pareil en debut de chantier laisser des gaines en attente jusqu'à la rue elle vous serviront plus tard pour : la fibre, mettre une motorisation de portail, un portier video etc..
En fin de chantier soyez vigilants sur l'élimination des gravats, trop souvent pour ne pas payer la dechetterie les mecs étalent les gravats dans le terrain faut savoir que les constructeurs chez qui vous signez sous traite la construction de la maison pour la grande majorité et tirent les prix au maximum, c'est d'ailleurs comme ça qu'ils gagnent leurs thunes, et le maçon (pareil pour les autres elec plombier etc) il est souvent avec une marge minimum donc bien souvent obligé de faire des économies de bout de chandelle pour gagner sa vie .
Pareil les clôtures, il faut y penser, surtout si tu as des enfants et une cloture correcte c'est encore des milliers d'Euros meme si tu mets du grillage à poule de gitan .
Pensez aussi qu'une maison et ses extérieurs c'est du boulot, celui qui n'a pas le temps ou jamais motivé evitez les grands terrains si vous ne voulez pas que ca devienne la jungle au pire un appartement vous sera peut etre plus adapté .
@latrickisfalone: t'as oublié le plus important. Si vous achetez à 2,dans 10 ans ça vous coûtera encore plus cher
Pour les pret/taux : les assurances et les taux sont moins bon si vous empruntez sur 20 ans et + que en dessous. (D'une façon generale + c'est court moins vous payez d'assurance, mais 20 ans il y a clairement un cap).
Les assurance de pret : vous pouvez vous cassez et en changer, et y'a vraiment de l'argent a economiser.
Trouvez un bon notaire, ne pas hesiter a en voir plusieurs, les RDV pour du conseil chez le notaire sont GRATUIT, c'est lui qui est garant d'un paquet de truc, qui peut mettre des conditions suspensives de permis de construire, d'obtention de pret, ect. Bien LIRE TOUT les documents que vous allez devoir signer, un compromis de vente vous allez le recevoir au moins une semaine avant la signature.
Soyez pas con : Avoir du terrain, c'est bien, mais c'est de l'entretient et du boulot. Avoir une belle maison d'archi : c'est bien, mais c'est pareil, avoir 3 toit terrasses qui ramassent la merde, c'est de l'entretient.
@BABARR: commencer un projet de maison avec un archi c'est le début des ennuis...
@newfag5JIjXyX9: maintenant il existe des logiciels de simulation, en fait, il faut être son propre archi, et une fois ton projet au clair, tu le présente à un vrai archi qui le valide. Et c'est bien du multiplier les points de vue : je connaissais un gars qui avait fait les plans de sa maison, et avait pensé à pleins de trucs pratiques, genre le bouton pour ouvrir les volets de la chambre près du lit, et aussi une porte de la cuisine qui donne directement sur le garage, pour vider rapidement le coffre quand tu reviens des courses...sauf qu'il c'est retrouvé avec une cuisine qui sentait le gaz d'échappement chaque fois qu'il garait sa voiture dans son garage.
La localisation de la maison c'est important : une belle maison, oui, mais si c'est dans un coin loin de tout où qui crain...le voisinage aussi c'est important. C'est utile de savoir qui sont tes voisins et s'ils vont être un problème ou pas.
@OasisTropico: ce n'est pas si simple, une maison nécessite un tas de connaissances techniques.
Esquisser son projet est une bonne idée, mais quand on ne connait pas les prix de la construction on risque souvent d'être calmé quand le coût va arriver.
Les archis connaissent très mal les techniques constructives, leur métier consistent à dessiner des façades, je parle en connaissances de cause, je reprend régulièrement des dossier de permis de construire réalisés par des archi, et dans 90% des cas je dépose un modif permis pour corriger toutes les erreurs techniques, voir on redessine un projet complet car on est hors budget pour le client.
Les taux d'endettement ça reste relatif. J'avais signé à 38% sur 17 ans. Plus les revenus sont élevés, plus le taux d'endettement peut grimper car les dépenses de bases ne sont pas proportionnelles au revenu.
@Poneypourri: Tout dépend de la relation avec ta banque.
Mais dans 95% des cas ( de prêt), je vois passer des 25/33
@Poneypourri: oui, c'est normal, tout dépend du reste à vivre une fois les crédits (s'il y en a plusieurs) et les différentes charges déduites... Pour un smicard, 33% déjà c'est chaud, alors que pour un mec qui gagne 5000€/mois net, et qui n'a pas d'autres crédit, on peut (en théorie) aller jusqu'à 50%. Garder aussi en tête la notion de coût total du crédit : plus il est court, plus les mensualités seront élevées, certes, mais moins le crédit coûtera cher. Les intérêts se calculent au mois, alors le crédit qui durent très très longtemps, te coûte cher. Et les entourloupe du genre, signez maintenant, commencez à payer dans 3mois...oui, mais les intérêts ont commencé à courir dès la signature.
Suis en plein dedans je trouve tout cela très juste. On a favorisé un CCMI pour s’éviter qq problèmes et on croise les doigts. Côté banque la banque de madame a refusé de nous prêter, la mienne nous a accueillis à bras ouverts comme quoi c’est en effet très subjectif. Et côté finances c clair qu’il faut pas croire que une fois que tu as le prix du terrain, du notaire et de la maison tu as tout prévu. Des 10aines de frais additionnels à prévoir.
Question toute bête peut-être:
Si l'on veux faire construire sur un grand terrain sur lequel se trouve une ruine sur le cadastre (pignon en état, autorisé à reconstruire), genre une vieille ferme maintenant inhabitable. ça va couter cher de faire "tomber" la ruine pour remonter par dessus ? Le fait qu'il y ai déjà des "fondations" ou des murs aide t-il ?
Pour le choix du terrain: comment savoir clairement si une parcelle est constructible ou non ? Et s'il y a de l'eau dessus ? (une source par example: c'est dit sur geoportail ?)
Merci pour la box, très instructif déjà !
@newfagvIHPAfDT: démolir une construction, ce n'est pas spécialement cher, sauf si il y a de l'amiante.
Réutiliser des fondations c'est non, d'abord parce qu'elles doivent être dimensionnées en fonction du poids de la nouvelle maison et de la nature du sol.
Et aussi parce que d'un point de vue assurance aucun constructeur n'acceptera de construire sur des fondations qu'il n'a pas réalisées.
Pour savoir si un terrain est constructible comme indiquer au dessus -> PLU
Pour l'eau je ne sais pas si c'est renseigner sur geoportail, l'étude de sol peut révéler sa présence sur l'implantation de la construction.
@newfagvIHPAfDT:
Pour savoir si ta parcelle est constructible, il faut que tu regardes le zonage de ta commune. Clique sur le lien que j'ai mis en commentaire. Tu y verras des lettres : UCr / UBr / UA ou encore N
Ces lettres tu les retrouves dans le PLU ( 2ème lien ). Elles correspondent à un secteur N = Zone Naturelle. Et le PLU te donne les droits réalisables dans cette zone.
Le zonage et le PLU sont en principe consultables en ligne. Sinon un rendez vous en Mairie avec l'urbanisme s'impose.
Concernant ta ferme. Vérifie quelle ne soit pas en zone agricole sinon tu devras avoir à faire à la SACER. Autant te souhaiter bonne chance, car pour construire une maison sur un terrain agricole, il faut que ton agriculture justifie une présence quotidienne. Exemple : un cheval ou culture de Safran.
Nous, constructeur, on oublie ce genre de dossier. Trop compliqué. ( Déso LeMaurinois lol )
Sinon, si ce n'est pas de la zone agricole, il faudra déposer un permis de démolir en même temps que le permis de construire. Il faudra dégager les fondations car surement pourries, pareil pour les murs. On ne vit plus derrière des murs de pierres sèches.
Et si tu veux une idée de prix, prend rendez-vous avec un terrassier. Lui seul pour te dire pour combien il y en a. Mais rien ne dis que les fondations sont à 1m80 de profondeur. Donc le plus tu auras de la documentation sur le bâti existant, au plus le chiffrage sera précis.
Pour les cours d'eau et source, oui ils seront visibles sur géoportail si ils sont assez apparents. Sinon tu peux toujours rajouter des filtres et des cartes à Géoportail.
Sinon identifie la parcelle qui t'intéresse ( Géoportail aide toujours à ça ) et ensuite tu vas sur
https://cadastre.gouv.fr/scpc/accueil.do
Cours d'eau et puits sont apparents.
Le jour ou j'ai les moyens d'avoir une maison, je fais poser une maison en kit dessus, bien moins de problème avec tout ces voleurs
@GreenLeRetour: je plussoie, le problème ne vient pas des constructeurs mais des clients. Tout le monde est d'accord pour dire qu'une Dacia coute moins cher qu'une Audi, et tout le monde sera d'accord que ce n'est pas le même produit, dans la construction c'est pareil, quand on fait chiffrer une maison chez différents constructeurs et qu'il y 20K€ d'écart il faut se poser des questions. Tout doit être écrit et/ou dessiner, il faut lire tous les documents et vérifier ce qu'on vous dit .
Un constructeur qui refuse de vous donner des documents à lire chez vous est à fuir.
L'AAMOI n'est pas forcément l'avis le plus fiable, mais les forum de construction donnent des indices. Par contre l'AAMOI est utile pour régler les litiges. N'hésitez pas à dire aux constructeurs que vous êtes membres de l'AAMOI, les moins fiables refuseront de travailler avec vous.
Je suis instructeur du droit des sols et responsable d'un service d'urbanisme.
Si il y a bien un truc que j'ai appris des mes années d'expériences, c'est que jamais je ne ferais construire une maison.
@newfag2HMCG0T En quoi le fait d'être instructeur donne de l'expérience dans la construction ? vous ne gérez que la partie administrative, pas le suivi de chantier. Il y plus de gens heureux d'avoir faire construire que de malheureux, sinon cela se saurait.
@newfag2HMCG0Tr: Super ça ! J'ai une mairie qui m'a demandé de déposer un CV pour être instructeur (ou assistant ) car j'ai gagné contre eux pour une instruction de permis.
( Je n'ai fais que lire le zonage et le PLU voté en 2020. Ils utilisaient celui de 2015, eux ).
Tu es dans quel département ? Parce que je suis dans le même cadre de penser que toi mais moi dans le Var. Et quel bazar le var ...
@newfag5JIjXyX9: @newfag5JIjXyX9: Oui on a de l'expérience dans le domaine et on gère bien plus que tu ne peux l'imaginer, nous sommes présent du dépôt du permis à la livraison de la construction.
J'ai vu beaucoup de vies gâchées pour des emmerdes qui pouvaient être évitées. Que se soit pour des questions d'assainissement, de voisinage, de malfaçons, d'arnaques, de financement. On peut être heureux après avoir construit mais à mes yeux l'investissement en terme de temps n'en vaut pas la chandelle dans une vie.
Le meilleur conseil que je peux donner c'est de ne pas attendre de dépasser les 150m² pour faire appel à un architecte. Prenez un archi quoiqu'il arrive il vous évitera un paquet d'emmerdes.
@GreenLeRetour: Haha on en cherche des instructeurs c'est de la folie surtout les petites communes qui n'ont pas les moyens d'embaucher, c'est la misère comment ils se font rouler par des avocats bidons.
Je suis dans une aglo d'ile de France on instruit pour une dizaine de communes.
Le sud j'imagine que ça doit être bien fun avec le littoral, les magouilles....
@newfag2HMCG0Tr: Expliquez moi quels sont vos actions du permis à la livraison, et dans quel cadre vous intervenez, vous attisez ma curiosité.
En ce qui concerne les archis : ce sont des artistes pas des techniciens, il faut faire vérifier tous leurs documents notamment par les artisans ou le constructeur sélectionné pour la construction. J'insiste lourdement sur ce point.
@newfag5JIjXyX9: Vous avez une drôle de vision du métier d'architecte. Vous avez cru que c'était des léonard de vinci ?
Ils sont bien plus techniciens que vous le dites, savent comment on construit une maison, les matériaux utilisés, les artisants de confiance. Par contre vous sur estimez leur côté artistiques, ouvrez les yeux autour de vous.
Nous déjà on fait beaucoup de rencontre avant depots d'autorisations, on oriente sur ce qui peut freiner, sur les projets prévus dans le quartier ou la ville, sur de futurs demandes de l'abf si le projet est concerné. Puis lors du dépôts au delà de l'aspect purement réglementaire on consulte de nombreux services extérieurs, enedis, délégataires pour l'eau, l'assainissement, la voirie. A la délivrance le permis doit être béton sur tous ces aspects qui l'on regroupe.
Au cours de la construction on est souvent amené à faire des visites de chantiers suite à des plaintes des voisins, des inquiétudes des petitionnaires, des problèmes financiers qui interompts les travaux, des entreprises qui disparaissent.
Et on visite chaque constructions au dépôt de la daact et si quelque chose ne va pas nous informons ou raprochons les personnes auprès de services qui peuvent les aider avant d'envoyer des mémoires aux procureurs si leurs constructions ne sont pas conformes.
Jinforme quand même que nous n'instruisons pas que des maisons individuelles mais aussi des projets de logements collectifs, de bâtiments industriels et de bureaux ainsi des lotissements . Et enfin on assure aussi le suivi de zac et afu mêmes si ces modes d'aménagements sont de moins en moins à la modes car très contraignents et finissent souvent en usines à gaz entre les différents acteurs.
Voilà et vous vous faites quoi ?
@newfag2HMCG0Tr: Moi je travaille dans la maison individuelle depuis plus de 10 ans.
Je travaille dans un secteur ou je suis très régulièrement sollicité pas des clients qui viennent me voir avec des plans d'archi, bien souvent un permis accepté, et que me demande chiffrer leur projet, et c'est la que la douche froide commence.
Peut être que je n'ai pas de chance et je ne tombe que sur des dossiers d'archi peut compétent, mais en ce moment j'ai 3 dossiers en étude - 1 à env 300 K€ pour un budget client à 210 K€, 1 à 950 K€ pour un budget client à 700 K€ et 1 à 550 K€ pour un budget client à 450K€, alors je veux les adresses et contact de vos archis, çà me changera.
@newfag5JIjXyX9: c'est comme tout y en a des mauvais, j'en connais aussi. Mais dans l'ensemble ils permettent d'éviter beaucoup d'emmerdes quand ils ont de l'expérience.
Après ceux qui vendent du rêves inaccessible a leurs clients faudrait essayer de les boycotter et d'alerter les clients. Nous on a un devoir de réserve on peut pas trop dire quoique ce soit. Pour les autres bah c'est dommage ça leur coûtera plus cher.
bonjour , je suis Nic0s de l'association Aamoi, merci de nous avoir cité ;-) n'hesiter pas à prendre contacte par mail ou via facebook ;-)
@Nic0s: Bonjour Nic0s. Sans problème, mais attention la pub est interdite ici. Et l'on affectionne particulièrement notre anonymat.
(Moi même je ne cite pas le constructeur pour lequel je travaille :)
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