Acheter des appartements, travaux à prévoir
Pour les chouals ayant un peu d'expérience dans ce domaine pour l'avoir déjà fait, ou avoir étudié la question :
Quels seraient vos conseils concernant l'acquisition de plusieurs appartements ?
Avec des travaux, pour bénéficier d'aides et de réductions d'impôts (défiscalisation Pinel ou Denormandie / déduction charge foncière / tva réduite sur les matériaux / anah / cite) j'ignore le fonctionnement exact de tout cela.
Faut il créer une SCI ? Une SCPI ? Rester en civil normal ?
Vaut il mieux confier ces appartements à des agences, pour la location ? Ou tout faire soi même ? (davantage en terme de tranquillité qu'en terme de revenu/dépense)
Tout payer cash, quitte à vider ses comptes et être à poil, ou emprunter à côté ? Et utiliser par exemple une partie de cet emprunt pour rajouter 1-2 appartements dans l'histoire, et ne garder que 1/3 de cet emprunt en réserve de précaution ?
L'objectif étant d'assurer un revenu régulier, équivalent à un salaire raisonnable.
Dans ton cas le mieux c’est de trouver un immeuble ou un grand bâtiment à rénover dans lequel tu peux faire plusieurs appartements.
Les SCI et autres montages ne sont utiles que dans le cas où tu achètes à plusieurs en dehors d’un couple marié.
Le crédit immobilier est plus intéressant que de mettre ses fonds propres si tu comptes garder le bien suffisamment longtemps pour que ça soit rentable. Il y a des simulateurs sur internet mais en gros c’est minimum 15 ans.
Pour la location il vaut mieux le gérer toi-même si tu peux. Ça évite de perdre des sous et ça met des barrières dans la vie des arabes.
Commentaire supprimé.
@Dub_plate: les emmerdements c’est rentrer un loyer qui rembourse un prêt maintenant et avoir une retraite (complémentaire ou pas) après. donc oui c’est un bon ratio.
@Dub_plate: Et si il en a plein le cul dans 10 ans il revend les apparts et aura un beau matelas
@dimdim69: Tablons sur genre 50-60k achat + 20k travaux par appart, en gros.
Pas de grandes villes.
@Anonyme: vise 100k / appartement alors, pas de grande ville = pas forcement de monde pour le louer...
tu fais les travaux toi même ?
j ai tjrs trouvé cette opération peu rentable
@dimdim69: « pas de grande ville = pas forcement de monde pour le louer » je suis pas d’accord
@petitechaise: si ton appart est bien , tu loueras toujours et sera même débordé par les demandes ! Donc je confirme que c'est faux les pas de grande ville = pas forcément de monde
Tu peux aller voir/poser tes question sur le forum de finary : https://community.finary.com/
Déjà fait un crédit et garde un maximum de liquidités. Tu ne pourras pas garder une partie du crédit, vu que la banque ne prête pas pour mettre dans ta tirelire mais pour investir.
Pour les travaux, si tu sais faire toi même et que tu as la possibilité de les faire rapidement, c'est toujours ça d'économiser. Sinon n'hésite pas à les faire par un pro pour que ce soit rapide et bien fait afin de mettre ton/tes appart' en location le plus rapidement possible. Plus tôt ils sont loués, plus vite l'argent rentre.
Ce qu'il faut garder en tête comme ratio pour que ce soit intéressant, c'est une rentabilité brut de 9%. Si tu n'as pas ce ratio en bénéficie, ça ne vaut pas le coup de te lancer dans l'acquisition.
Voilà c'est à peu près tout ce que je peux te dire que le sujet
@Baboonking: "Une rentabilité brut de 9%. Si tu n'as pas ce ratio en bénéficie, ça ne vaut pas le coup de te lancer dans l'acquisition"
Sans ratio de 9, on peut se dire qu'il ne sera pas en positif à la fin du mois, effectivement.
Mais même s'il est dans le négatif et qu'il doit sortir 50 balles pour compléter le remboursement du prêt, c'est toujours intéressant d'avoir un locataire qui lui, en mets 500 ;)
@morty c'est une façon de voir les choses. Mais si tu dois mettre 50€ / appart, ça peut vite grimper en les cumulant.
Pour le coup, c'est vraiment propre à chacun en fonction de ses revenus et de ses objectifs de projet
Empruntes au max.
L'intérêt de l'immobilier, c'est justement que les banques le finance facilement (plus que le reste en tout cas), donc prives toi pas de l'effet de levier !
Si t'as des travaux, demande une enveloppe et un différé de remboursement, ça te permettra d'amasser de la tréso' avant d'avoir à rembourser.
Pour ta structure, il semblerai que ce soit dans un but fiscal (plus que d'association ou de transmission);
Donc il faut prendre la calculette, et voir avec ta tranche d'imposition si c'est mieux de le mettre en nue nom propre (foncier déclaré dans ta TMI), ou LMNP (attention au plafond), ou personne morale, etc...
MP si besoin.
Si tu as du cash , attends 2024 que les vendeurs qui refusaient de baisser les prix paniquent et bradent par nécessité de vendre.
Les agences sont des voleurs , moins tu passes par eux , mieux c'est
Je t'annonce si tu sais rien faire dans le batiment , ne crois pas les émissions M6 ! Tu vas peut étre y arriver mais ça sera mal fait ! Faut savoir faire des choses ou connaitre des gens qui savent pour pas cher ! Sinon t'achètes neuf et la location, fais le seul car les agences te prennent des sous et font rien de plus que ce que tu feras !
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