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Prêt immobilier

Salut à tous,

Je suis en ce moment tiraillé par mon prêt immobilier que je suis en train de contracter pour ma future maison.

D'un côté, ma banque, la CIC me propose 2.15% sur 20 ans et de l'autre la Banque Postale 1.98% sur 23 ans. La différence par mois n'est que de 135€ mais au final, la BP revient 9000€ plus chère.
135€ ce n'est pas énorme mais avec les factures d'énergie qui vont exploser je me dis que ça peut faire la différence. D'un autre côté, 9000€ en plus ça fait chier même si on ne va pas le sentir passer.

Bref, j'ai besoin d'avis pour m'aider à trancher parce que je change d'avis tous les jours et ça commence à me saouler. Vous aurez peut-être des arguments auxquels je n'aurais pas pensé pour faire pencher la balance.

Merci les chouals !
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Heu..135€ par mois en plus, sur 20 ans, ça fait 32400€!
@Charlatan: ah oui, le ce n'est pas grand chose ma fait tiquer. Une erreur de virgule je pense
@Charlatan: C'est pas comme ça que fonctionne un crédit.
(J'ai fait sur 25ans pas sur 23, mais ça reste pareil).
@Jeffrey: Non, pas d'erreur. 1200€ de mensualité à deux.
A avoir une durée plus grande sachant que tu payes une assurance à chaque mensualité, plus c'est court mieux c'est
Bon courage avec la banque postale. J'ai subis cette erreur pendant 2 ans interminables...
Prends le moins cher sur le globale. Sinon meme si tu paie toujours moins cher par mois taura limptession de payer trop cher.
De plus tu pourra renegocier ailleurs dans quelques Années. Et cest mieux de renegocier avec moins.
@DatGrosMael: Je suis plutôt de l'avis inverse. Au final avec l'inflation et les prix de l'immobilier qui fluctuent tu auras gagné "théoriquement" plus que le montant du prêt sur une durée plus longue. Il vaut mieux garder de la trésorerie et avoir des petites mensualités. Se débarrasser rapidement d'un prêt n'a pas vraiment d'avantage.
@hqro ça dépend de ton projet, si tu compte vivre à vie dans ton bien oui, tu as raison, sinon non, comme les français revendent leurs biens au bout de 7 ans en moyenne.... Plus tu paie sur court terme plus tu épargne sur ce délais. Il faut peser le pour et le contre en fonction de ton choix de vie ;)
@Goupil: ah oui c’est si il veut vivre dedans. Après pour le reste, je conseille de jamais revendre un bien immobilier si tu peux faire autrement
@Goupil: Il peut vendre son bien, acheter autre chose et continuer de payer son crédit.. la durée qu'il va passer dans cette maison en particulier n'a aucune espèce d'importance.
Et si tu as une plus petite mensualité, tu peux refaire un crédit additionnel, pour acheter un peu plus gros ensuite, car tu as une marge, tu t'es pas endetté au maximum de tes possibilités direct.
@punkyzlip Oula non, tu ne peux pas vendre ton bien et racheter autre chose en payant le même crédit, car si comme dans 90% des cas la garantie que la banque prend est une hypothèque tu le prêt est dédié au bien décrit chez le notaire. Et la durée a son importance.
Si il reste 5 ans et paie tous les ans 12k€, au bout de ces 5 ans il aura "épargné" 5x12k=60k€, si il ne paie que 10k, sur ces même 5 ans lors d'une revente son épargne ne s'élève qu'à 50k€. Il 'a pas parlé de projet annexe je crois, simplement de sa résidence principale et du soucis de ces charges annuelles en conso.
@Goupil: Les banques ont largement l'habitude et ont tout prévu tkt, tu fais un prêt relais et tu transfères ton premier crédit sur l'achat de ton nouveau logement ou tu en créer un nouveau (qui reprendra l'ancien crédit, mais avec de nouveaux taux actualisés et qui te donnera l'opportunité d'emprunter de nouveau et d'étendre la durée, si tu corresponds aux critères demandés).
Il n'y a aucun problème pour le faire, t'es pas obligé de faire un remboursement anticipé à la vente de ton logement.
Tu t’engages sur 20ans. Il faut voir plus loin que demain l’électricité augmente.

Moi quand je construisais des maisons les prêts étaient sur 25ans.
Mes clients chez la BP ralait pour le manque de sérieux et de suivi.
Le crédit agricole demandait beaucoup d’apport : 10% pour frais de notaire + 5% du crédit demandé
La caisse d’épargne était la plus souple ( 27ans / 35% )
La SG avait des taux de 1,70 quand les autres étaient à 1,60 mais les clients adoraient la qualité de service et étaient fidèles.

A voir si c’est toujours d’actualité (fin de mon expérience Juin 2020 )

Ensuite pour ton problème d’énergie. Qui est ton constructeur ? Fait il des maisons RE2020 basse conso ? Es tu en brique laine de bois pour l’isolation ? Quel est ton système de chauffage, as tu fait la bêtise de prendre une pompe à chaleur Atlantic parce que le conduit poêle/cheminé c’était 500 ou 1000€ de plus ? Ton vide sanitaire est de 60 ou 80 ?

Bref les questions sont nombreuses pour te répondre précisément si oui ou non tu vas pas payer cher en électricité.

Mais je me répète il faut voir plus loin que demain.

Tu peux toujours te sortir de ton crédit.

Vente sur court terme mais sans logement par la suite, pas ou faible plus value.

Prêt relais : faut avoir rembourser 60-70% de ton prêt. C’est bien quand tu as eu une augmentation de salaire entre temps et que t’as pu rafraîchir et améliorer la maison.

Et puis … qu’en pense madame ( ou monsieur ) elle a son mot à dire dans l’histoire.

Demande au CIC une simulation financière sur 25ans. Ça va te baisser le taux d’intérêt et tu pourras mieux comparer.
@greenleretour très bons conseils, mais augmenter la durée du prêt ne fait pas baisser le taux, c'est l'inverse.
@GreenLeRetour: "Quel est ton système de chauffage, as tu fait la bêtise de prendre une pompe à chaleur Atlantic parce que le conduit poêle/cheminé c’était 500 ou 1000€ de plus ? Ton vide sanitaire est de 60 ou 80 ?"

De nos jour c'est meme pas une question de prix, mais pour "respecter" la RT, c'est PAC quasi-systematiquement.
@Goupil: Si et heureusement.
@GreenLeRetour: J'achète de l'ancien et la maison est plutôt bien classée niveau DPE (C). Actuellement les banques demandent mini d'avancer les frais de notaire voire 10% de prêt.

Sinon on est en laine de verre et chauffage au gaz (on va douiller !!!). On se demande si ce n'est pas mieux de passer en tout électrique ou bien d'installer un poêle à bois mais tout augmente... !

On en a beaucoup parlé avec madame et mes parents aussi et je pense qu'on va rester à la CIC. Au pire à partir du 13ème mois on peut diminuer de 30% les mensualités sans dépasser 24 mois d'allongement de durée.

Et on se tâte pour louer la maison actuelle (qui est remboursée) pour ajouter du beurre dans les épinards... D'un autre côté on me dit de vendre pour éviter que ma maison ne perde trop de valeur (année 1930).

Bref compliqué !
@punkyzlip absolument pas, plus tu prends un durée courte plus le taux d'intérêt est bas, c'est la base.
@Pseudobligatoir: Pas forcément il faut que ça répond aux critères de l’attestation Bbio.
@Goupil: Autant pour moi, tu as raison.
Alors chez moi, c'est madame qui s'occupe de la compta.

Par expérience, même en agence de même enseigne, ça dépend sur qui tu tombes. C'était il y a 5 ans, mais d'une agence CA à une autre, on passait de 1,92 à 1,58 pour les mêmes prestations (prêt achat immo du 20 ans). T'as bien lu.

Maintenant, que ce soit pour les assurances ou les prêts, on essaye de passer par des courtiers (y'en a des gratuits). Et meilleurtaux.com sont de bons conseils et n'engagent en rien. Y'a même des agences physiques si tu préfères parler à qqun.
@Enuz: On est passés par un courtier pour la BP mais c'est kiff kiff...
@MrFastFingers: Je crois que malheureusement, y'a pas de solution miracle. Sauf être ami avec des gens très très riches.
Banque postale + 9K euro + cher, ça fait deja 2 points negatif.

Apres faut voir avec l'assurance, ect, tu as moyen de gratter aussi, ce qui est sur c'est que tu risque de payer + en assurance avec un pret sur 23 ans plutot que sur 20 (en general y'a un gap quand ca depasse 20 ans).
@Pseudobligatoir: Je tiens compte des mensualités avec l'assurance. J'ai déjà trouvé la bonne grâce à magnolia.fr, ça divise par deux par rapport à la CIC !
Ceux de mon entourage suinse sont retrouvé dans ta situation, on prit les prêt chez la poste, mais on gardé leur compte courant ailleurs.


A l'époque où j'étais chez eux, un virement, une remise de chèque, c'était 7 jours de délai. Aux horaires d'ouvertures de la poste.
Et le jour où il y a eu la grosse grève nationale de la poste, j'avais plus accès à ma banque (il y a un peu plus de 15ans)

Regarde les services qu'ils proposent.
@lemaurinois: Dans toutes les banques il faut migrer tous les comptes (courant, épargne, etc) impossible de garder un compte courant ailleurs dans leurs conditions.
@MrFastFingers: en théorie ils ont pas le droit. Au pire tu dis oui et tu le fais pas. Sinon t'es allé voir un courtier ?
(par curiosité : combien d'apport ?)
@greenleretour ça dépend.
J'ai acheté mon premier bien immo sans apport...
@TcheuckMaurice: pareil mais c'est vieux maintenent
Ça dépend pour moi de 2 paramètres essentiellement ce choix ;
- est ce que tu compte rester jusqu'à la fin de ton prêt ?
- quel est ton reste à vivre ?
@Offerzo: Pour l'instant on compte y rester jusqu'à la fin. Le reste à vivre du couple est d'environ 800€ je pense. Mais sur les factures d'énergie actuelles. Sachant qu'on double la surface et que les prix de l'énergie doublent aussi... J'espère ne pas partir sur du x4 sinon il ne restera quasiment plus rien !
@MrFastFingers: a toi de voir. Si tu avais prévu de revendre d'ici quelques années, je t'aurais dit sans hésiter de prendre le 23 ans. Maintenant à toi de voir si c'est 135€ risque de te manquer ou pas ?

Perso je prendrais le 23 ans. Et je mettrais ces 135€ de côté tous les mois pour me payer une petite semaine de vacances bonus toutes les ans ;)
@MrFastFingers: Autre avis (j'ai bossé dans une banque). La banque postale c'est HS le jour où tu as besoin d'eux, en dehors ca va.

Ce que je te conseillerai c'est de prendre la sécurité, soit les 23 ans à 1,98%. Ce n'est pas figé dans le temps, c'est à dire que si tu te rends compte que tu peux rembourser ces 135€ en plus, tu pourras demander à modifier ta mensualité à la hausse. L'avantage c'est que ton taux ne bougera pas mais ta durée et donc tes intérêts auront baissé vu que tu vas rembourser plus vite. Seul à point à vérifier avec la banque c'est à partir de combien de temps après l'amortissement de ton prêt tu pourras modifier ta mensualité. En fonction des établissements ca va de "immédiatement" à 2-3 ans d'amortissement, gratuitement ou non.

Autre point, si l'assurance emprunteur est trop élevée, tu pourras faire une déliaison si un autre assureur te couvre à garantie équivalente et moins chère. C'est très simple avec les comparateurs aujourd'hui et ca te permettra de baisser ta mensualité.
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