Avis aux notaires
J'ai un bien immobilier en vente, le compromis est signé et les 3 mois passés.
Nous avons dû donné un premier avenant aux acheteurs le temps que leurs fonds soient disponibles.
Leurs fonds viennent d'Ukraine, pays en guerre, ça doit passer des contrôles histoire de vérifier la provenance des fonds.
Petit problème, ils n'auront toujours pas les fonds à la fin du premier avenant. (mi décembre). Le cabinet notarial m'a assuré qu'ils auront les fonds plus tard (janvier).
Deux solutions s'offrent à nous:
-On casse la vente et on cherche un autre acheteur (risqué et on aura pas le % du prix total car on casse la vente)
-On donne du temps supplémentaire.
Je suis pour faire un avenant supplémentaire MAIS sachant qu'on a déjà donné 15 jours "gratuitement" et qu'on paie toujours le crédit, je souhaiterai avoir une compensation financière de la hauteur d'un mois de crédit.
Est-ce possible ?
Le cabinet de notaire m'a dit que c'était possible mais que ça ajouterai deux mois supplémentaires (droit de rétractation) et semblait clairement pas chaud pour cette option. J'attends toujours leur appel depuis mercredi.
Les notaires ne traînent pas sur Choualbox, ils sont trop occupés à se sucer la bite en or dans leur entresoi.
@Wendigo: Pour les notaires qui sont propriétaires de leur études ou associés. Pour les autres ils sont trop occupés à... Être trop occupé.
Présent!
Je sors du ghostfagisme pour te répondre.
Tu attends l'apport des Ukrainiens ou leur offre de prêt?
Dans le deuxième cas, et sauf à prouver qu'ils ont été négligents ou qu'ils ont demandé un prêt trop difficile à obtenir, tu ne toucheras rien.
Dans le premier cas, ils sont techniquement responsables vis à vis de toi s'ils ne parviennent pas à rapatrier leurs fonds (sauf cas de force majeure qui rendrait les choses vraiment impossible malgré leurs tentatives et leur bonne volonté : ce serait à eux de le prouver).
De toute les façons il peut être compliqué d'obtenir les 10% de pénalités (surtout s'ils ont 0 euro en France).
Tu peux donc accepter un nouvel avenant en demandant à ce que soit ajouté une clause par laquelle ils paieraient une indemnité à déterminer dans l'avenant. La somme pourrait être fixée afin de couvrir le montant des intérêts du prêt que tu ne peux toujours pas rembourser à cause d'eux, la taxe foncière, la taxe d'habitation que tu risques de supporter si tu es encore en place au 1er janvier (mais que tu aurais sans doute payer ailleurs si tu avais déménagé).
L'histoire des deux mois, je ne comprends pas trop.
L'avenant est fait à la demande et en faveur de l'acheteur donc pas de nouveau délai de rétractation (délai de 10 jours qui a déjà dû être purgé par le notaire au moment du compromis).
Le délai de deux mois c'est plutôt lié au droit de préemption de la mairie.
Si tu modifies les conditions de la vente, le notaire est censé reproposer la vente à la mairie qui a deux mois pour répondre.
Néanmoins, si tu prévois une indemnité, tu ne touches pas véritablement au prix.
En outre, l'opération devient alors plus onéreuse pour l'acquéreur donc la mairie ne va pas s'amuser à préempter plus cher que ce qui lui a été proposé il y a quelques semaines/mois.
Un montage avec ce type de pénalités se discute donc mais concrètement ça se fait souvent (je l'ai déjà fait).
Demande un écrit émanant de la banque et de l'acheteur confirmant que les fonds arrivent car pas certain que le notaire ait forcément beaucoup de certitudes.
Dernière option, tu dis niet et tu remets la maison en vente en leur disant que si les fonds finissent par arriver, ils pourront toujours revenir te voir si tu n'as pas vendu entre temps.
Dans cette situation, l'acheteur pourra aussi changer d'avis par la suite. En outre ça pourrait un peu ralentir les choses si les fonds arrivent enfin car ça obligera le notaire à purger un nouveau délai de rétractation/réflexion si l'opération était réactivée.
Attention suivant le type de contrat et les clauses, si tu devais finalement décider de "reprendre ta liberté" sur la maison, il y aura peut être une mise en demeure à adresser à l'acheteur avant de pouvoir remettre ta maison en vente.
Voilà.
Bon courage.
@septies: merci pour ton commentaire !
Rebondissement... Ils ne pourront pas finaliser la vente car elle est enceinte et doit être présente pour la signature de l'offre de prêt. (Elle est en Biélorussie).
Du coup à 10 jours de la fin de l'avenant, ils n'ont qu'un refus de prêt.
On va attendre le deuxième. On est plus à 10j près....
(risqué et on aura pas le % du prix total car on casse la vente): j'ai pas compris cette partie
@javi: Si l'acheteur casse la vente, il doit te verser un % de la somme totale.
Si le vendeur casse la vente, il ne touche rien.
@Speeder: "Si le vendeur casse la vente, il ne touche rien." t'es sûr de ça, car quand tu mets un bien en vente et qu'un compromis est signé, tu ne peux pas "casser" ton contrat sous peine de poursuite judiciaire pour t'obliger à vendre si l'acheteur veut le bien.
@Stooff: Tu as sûrement raison. Mais sachant que l'acheteur n'aura pas obtenu de refus de banque vu qu'il a les fonds, est-ce qu'on aura le droit à quelque chose ?
Il aura les fonds, mais pas à la date butoir.
@Speeder: Donc faut faire un nouvel avenant si il y a une clause d'obtention de prêt avec date limite. Sinon la clause n'est pas purgée lors de la réitération et la vente est d'office annulée sans compensation je crois.
@Speeder: si l’acheteur casse la vente il te doit 10% du montant de la transaction UNIQUEMENT si toutes les conditions suspensives sont levées.
Quant a toi, si tu casses la vente, PEU IMPORTE quand ou comment, l’acheteur peut te réclamer les mêmes 10%.
Le vendeur est beaucoup moins protégé que l’acheteur.
Si c'est tout géré par l'agent immobilier, je lui dirai de faire son travail et de trouver un acheteur, fiable de préférence. Lui s'en bat les couilles de ton prêt, il a déjà sa vente, sa commission et plus rien a faire à part attendre. A lui également de mettre la pression sur l'acheteur. Il devrait aussi mettre en place des pénalités de retard. Franchement, si en janvier tu refais une box pour dire que c'est repousse à mars, je ne serai pas surpris.
@javi: Du coup, est-il possible de faire en sorte que ces pénalités de retard nous revienne en parti ?
Je pense qu'on aura les fonds avant Mars. Je ne pense pas à l'arnaque.
@Speeder: les pénalités je pense que ça se décide avant. Il devrait y avoir des règles quand on signe un compromis et des sanctions quand celles-ci ne sont pas respectées mais je ne me rappelle plus des règles en vigueur
@javi: l’agent immobilier ne touche sa commission qu’a la signature, donc uniquement si la vente se fait.
Il a donc tout intérêt a ce que ça se fasse, et rapidement c’est mieux.
@MadMartigan7: oui mais bon, lui attendre 2 mois il s'en fout un peu, c'est pas lui qui a un prêt à payer. Et puis si ça peut lui éviter de remettre le bien sur le marché, refaire des visites, travailler plus quoi, ben il va forcément te dire d'attendre
@javi: c’est dans son intérêt mais aussi dans celui du vendeur, puisque ils ont les mêmes. Vendre le bien et toucher l’argent.
J’ai été agent immobilier, il peut se passer tellement d’évènements entre la signature d’un mandat de vente et celle de l’acte authentique, qu’il vaut mieux laisser un peu de temps a un acheteur qui veut le bien que de tout foutre en l’air.
@MadMartigan7: tu prenais des garanties pour protéger un peu le vendeur ? Acompte par exemple ? Parce que la bon, tu attends jusqu'à fin janvier, mais que fais-tu si toujours rien ? Ce que je n'espère pas pour notre ami choual évidemment. Perso quand j'ai signé (mais pas en France, en Tchéquie), j'ai file 6k et si je finalisais pas le tout avant la date butoir, je les perdais
@javi: a la signature tu peux demander un versement au compte sequestre d’un maximum de 10%, qui sert justement a garder en « otage » cette somme au cas où l’acheteur essaye de se désengager de la vente sans motif, ça exerce une sorte de pression en plus de vérifier la motivation de l’acheteur.
Mais tu ne peux pas l’exiger, si l’acheteur refuse, tu ne peux pas l’y obliger, a part refuser de lui vendre si il y a eu négociation sur le prix, si l’acheteur a acheter au prix du mandat, le vendeur a obligation de vendre.
Et ton notaire a toi en pense quoi? Ou vous avez prit le notaire des acheteur?
"Le cabinet de notaire m'a dit que c'était possible mais que ça ajouterai deux mois supplémentaires (droit de rétractation) et semblait clairement pas chaud pour cette option" Ca me parait qand meme bien long et etrange ce truc.
Au pire t'appel un autre notaire, et tu demande, c'est gratuit.
"Le cabinet notarial m'a assuré qu'ils auront les fonds plus tard (janvier)" Tu leur demande si ils sont pret a mettre ça par ecrit et s'engager eux meme a ce sujet, parce que dire ça dans le vent ça leur coutent pas grand chose.
@Pseudobligatoir: Nous sommes passés par un mandataire immobilier. C'est le notaire du cabinet immobilier. Je n'ai pas de notaire.
Je vais en appeler un autre demain, j'ai juste pris le temps d'y réfléchir ce WE.
Pas bête le coup du mail. Et déjà je veux passer par écrit au lieu d'un appel téléphonique. Les paroles s'envolent.
@Speeder: En tout cas, si tu fais un nouvel avenant, y'a un nouveau delais. Par contre celui-ci n'est pas "fixe", tu peux tres bien negocier a ce qu'il soit de 1 mois (tu perd pas grand chose vu que les fond seront pas la avant Janvier).
"On casse la vente et on cherche un autre acheteur (risqué)" Pourquoi risqué? Vous l'avez "bien" vendu a ces clients en particulier?
@Pseudobligatoir: Ce n'est pas le fait de laisser du temps qui me gêne, c'est plutôt le fait de perdre de l'argent dans l'histoire, sachant que les acheteurs ont négocié le prix.
Risqué dans le sens où le bien immobilier à pris 35% en un an et demi et que si le marché se casse la figure dans les prochaines semaines, ça piquera.
Sachant qu'on est vers Noël, les gens ne rechercheront pas forcément à acheter.
@Speeder: les marchés ne se cassent pas la gueule en 2 semaines, c'est pas de la crypto. Ton agent immobilier a l'exclusivité sur ton bien ?
@Speeder: Noël ou pas quand tu cherches une maison tu t'en bats les couilles de quand ça tombe, si c'est celle que tu veux, tu la veux !
J'ai fais l'offre pour la mienne le 30 décembre à 23h.
@Pseudobligatoir: demander une remise ou une pénalité de retard modifie les conditions du compromis, le notaire doit donc reinformer l’acheteur des nouvelles conditions et dinc repurger le droit de rétractation (risqué) et reinformer la mairie qui aura de nouveau 2 mois pour préempter ou non.
D’ou les 2 mois.
Et si le délai expire sans que vous cassiez la vente il n'y a pas pénalités pour l'acheteur ?
Quand j'ai acheté mon appart récemment il y avait rien qui me permettait de forcer le vendeur à me donner du temps, j'avais seulement une clause qui me permettait de ne pas payer si je cassais la vente pour non obtention du prêt. Je sais pas comment marche ton contrat, d'autant plus qu'il y a ce coté Ukraine, mais s'ils ont pas les fonds le jour J ca devrait être acceptable pour casser la vente en gardant les 10%
@javi: dans mon cas j'ai versé5% du prix du bien et si je cassais la vente sans raison je les perdais et je remettais 5%
Ce que j’en dis c’est qu’il vaut mieux attendre Janvier.
Sur le compromis tu as une date de signature, tu peux jouer la dessus pour te désengager de la vente mais si tu le fais, meme en retrouvant un acheteur demain, tu ne signeras pas avant le 6 Mars minimum, repurger le delai de rétractation, le droit de premption de la mairie, etc…
Tu peux convenir d’un accord avec eux, si les fonds ne sont pas dispos au 31/01/22, tu te desengage.
Avant ça, ça me semble prématuré.
Je pense qu'il faut que tu regardes sur le WorkFloor si les taux sont corrects. Etudie l'évolution de la balance et revends la casse au plus chère si t'annules. Sinon tu step Up like a king et tu work down sur un new business. T'es un champion l'oublie pas
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